Opłata eksploatacyjna występuje w rozliczeniach spółdzielni mieszkaniowych i wspólnot. Służy finansowaniu kosztów związanych z utrzymaniem części wspólnych budynku oraz przyległego terenu, a nie napraw wewnątrz indywidualnych lokali. Z obowiązku uczestniczenia w tych wydatkach wynika art. 4 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych.
Na co dokładnie idą pieniądze?
Opłata eksploatacyjna obejmuje zwykle szereg bieżących usług i kosztów, które wynikają z użytkowania budynku zarówno latem, jak i zimą. Do typowych pozycji należą: sprzątanie klatek i piwnic, odśnieżanie i pielęgnacja zieleni, wynagrodzenia administracji i konserwatorów, drobne naprawy instalacji, prąd w częściach wspólnych, przeglądy techniczne i serwis wind oraz ubezpieczenie budynku. Na rachunku często osobno pojawiają się również podatek od nieruchomości i opłata za użytkowanie wieczyste gruntu.
Obok tych kosztów działa fundusz remontowy, który nie służy do bieżącego utrzymania, lecz do gromadzenia środków na większe prace: wymianę dachu, docieplenia, remonty pionów, wymianę wind czy naprawy balkonów. Spółdzielnia musi prowadzić oddzielną ewidencję funduszu dla każdej nieruchomości.
Przykład z praktyki pokazuje strukturę tych opłat: dla mieszkania o powierzchni 62,5 m2 jednej ze spółdzielni stawki od lipca wynosiły m.in. eksploatacja 3,10 zł/m2 (193,75 zł), fundusz remontowy 3,63 zł/m2 (226,88 zł) i inne pozycje. Suma opłat zależnych od spółdzielni w tym rozliczeniu przekroczyła 462 zł miesięcznie; do tej kwoty dochodzą jeszcze media i opłaty ustalane przez zewnętrznych dostawców.
Jak ustalane są stawki i jakie masz prawa?
Zmiana stawek opłaty eksploatacyjnej wymaga zawiadomienia mieszkańców z odpowiednim wyprzedzeniem i pisemnego uzasadnienia. Zgodnie z przepisami spółdzielnia musi poinformować o planowanej zmianie co najmniej 3 miesiące przed terminem jej wejścia w życie, a ogłoszenie kończy się z końcem miesiąca kalendarzowego. Uzasadnienie musi zawierać konkretne przyczyny podwyżki; samo stwierdzenie „koszty wzrosły” nie wystarczy.
Mieszkańcy mają prawo żądać dokumentów potwierdzających wydatki: kopii uchwał, protokołów, rocznych sprawozdań, faktur i umów zawieranych przez spółdzielnię. W razie sporu opłata może zostać zakwestionowana w sądzie, a ciężar dowodu co do zasadności podwyżki spoczywa na spółdzielni. Do czasu rozstrzygnięcia sądowego obowiązują dotychczasowe stawki.
Czy „opłata eksploatacyjna” zawsze oznacza to samo?
Termin "opłata eksploatacyjna" ma także inne zastosowania. W prawie geologicznym i górniczym odnosi się do opłaty za wydobycie kopalin. Zasady tej opłaty różnią się od opłat mieszkaniowych: okres rozliczeniowy liczy się półrocznie, przedsiębiorca wnosi należność na rachunki gminy i Narodowego Funduszu Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej oraz przekazuje informację o wydobyciu i wpłatach. Gdy należność za okres rozliczeniowy nie przekracza 300 zł, obowiązek zapłaty nie powstaje, lecz wymagane jest złożenie informacji.
Plan kosztów i przychodów zatwierdza rada nadzorcza spółdzielni, a sprawozdanie z jej działalności uchwala walne zgromadzenie członków.
